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學(xué)習(xí)了第三天，今天看了些重慶公司的資料。其中中海的那個(gè)資料是比較好的，很實(shí)在。如果前2天學(xué)習(xí)的是一些基本知識(shí)，那么今天開(kāi)始進(jìn)行到了房地產(chǎn)領(lǐng)域的知識(shí)。先回顧下地產(chǎn)公司的成本控制。

地產(chǎn)公司的成本分類6個(gè)大大部分。

1、土地成本；2、前期費(fèi)用；3、工程成本；4、營(yíng)銷成本；5、管理成本；6、財(cái)務(wù)成本。

按照中海的分法我覺(jué)得還是不錯(cuò)的。

1、土地成本；土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。

要點(diǎn)是三個(gè)：拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確。采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。

具體到不同的拿地情況又有分類。

1） 舊城改造地塊。要點(diǎn)是3個(gè)：爭(zhēng)取盡可能的優(yōu)惠政策；爭(zhēng)取在稅收方面獲得一定程度的返還；盡可能爭(zhēng)取高容積率，間接降低土地成本。

2） 其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊：要點(diǎn)是2個(gè)：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況等方面對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)（如是否有債務(wù)糾紛）；同時(shí)積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，延長(zhǎng)付款期限，降低資金成本。

3） 公開(kāi)招投標(biāo)或拍賣地塊：要點(diǎn)是3個(gè)：加強(qiáng)分析研究，做到正確客觀投標(biāo)。采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作。中標(biāo)后爭(zhēng)取對(duì)我司土地開(kāi)發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。

中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部。

2、前期費(fèi)用；（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)以及

可研費(fèi)用，其中成本控制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。

對(duì)于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制：

1）采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比；

2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)；

3）限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；

4）控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響。

眾所周知，設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的85%甚至以上，因此設(shè)計(jì)管理（雖然整個(gè)設(shè)計(jì)

費(fèi)用僅占總成本的2%）是工程成本管理的重中之重。一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評(píng)估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議、另一方面，設(shè)計(jì)部門自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)。

中海地產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)的管理責(zé)任部門為設(shè)計(jì)管理部。

3、工程成本；（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右），主要由分項(xiàng)工程及甲供物資成本、配套

成本等構(gòu)成。主要通過(guò)以下具體措施來(lái)控制分項(xiàng)成本：

1） 在項(xiàng)目前期盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。

2） 成本管理部門（合約、財(cái)務(wù)）應(yīng)及時(shí)對(duì)成本測(cè)算值作進(jìn)一步拆分。

3） 在工程分項(xiàng)和材料采購(gòu)過(guò)程中，堅(jiān)持“三堂會(huì)審、貨比三家，最低價(jià)中標(biāo)”的原則。

4） 加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。

5） 充分進(jìn)行建材市場(chǎng)調(diào)研，

6） 設(shè)計(jì)圖紙、材料樣板提早開(kāi)始研究、完善，招標(biāo)準(zhǔn)備工作也應(yīng)早開(kāi)始。

7） 完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、制度，完善設(shè)計(jì)變更前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計(jì)變更引致的費(fèi)用調(diào)整是工程成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

分項(xiàng)工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門為合約管理部和項(xiàng)目發(fā)展部。

特別要強(qiáng)調(diào)的是，近年來(lái)，在財(cái)務(wù)系統(tǒng)的配合下，合約管理部建立了成本分析預(yù)警制度，取得了較好的效果。成本分析預(yù)警制度指的是成本管理部門與有關(guān)部門配合，在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)，定期調(diào)整成本臺(tái)帳，及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì)，并通過(guò)各種有效途徑（如成本控制小組會(huì)議制度）及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素。另外，在項(xiàng)目完工生，對(duì)由財(cái)務(wù)部、合約管理部共同牽頭，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的組成、分布、變化過(guò)程進(jìn)行深入分析，并做出合理的評(píng)估。

4、營(yíng)銷成本；（約占項(xiàng)目總成本的5-8%左右），主要指在項(xiàng)目銷售過(guò)程中形成的種類費(fèi)用

，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用。

營(yíng)銷成本管理的主要措施為以下幾點(diǎn)：

1． 建立各項(xiàng)的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。

2． 完善營(yíng)銷成本管理的招標(biāo)體系，完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià)、比價(jià)、議價(jià)操作流程，用競(jìng)標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，控制廣告制作的費(fèi)用成本。

3． 降低媒體發(fā)布的折扣點(diǎn)，。

營(yíng)銷成本管理的主要責(zé)任部門為營(yíng)銷策劃部。

5、管理成本；（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右），是指公司、項(xiàng)目部為組織和管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的種類費(fèi)用，主要為人力資源成本及行政成本。

管理成本控制的措施主要是全員樹(shù)立降低成本、增加效益的觀念，全方位對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)

發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪費(fèi)、減少管理費(fèi)用的開(kāi)支等。

6、財(cái)務(wù)成本。財(cái)務(wù)成本（約占項(xiàng)目總成本的6-8%左右），主要為資金成本和稅務(wù)成本，由項(xiàng)目總成本確定。

另外，與合約管理部配合，采取適當(dāng)緩付分項(xiàng)商工程款的方式也可以降低財(cái)務(wù)成本。

以上我覺(jué)得還是比較全的。

明天開(kāi)始就正式分析地產(chǎn)公司成本管理的細(xì)節(jié)。尤其是2個(gè)內(nèi)容。建設(shè)工程的成本管理。設(shè)計(jì)階段的成本管理。尤其是后者。最后用地產(chǎn)全項(xiàng)目的成本和融科的動(dòng)態(tài)全成本的學(xué)習(xí)作為結(jié)束吧。但愿這個(gè)周內(nèi)學(xué)習(xí)的完。