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伴隨著忙碌的上周結(jié)束，終于可以騰出時(shí)間將老任的《回憶錄》二整理出來(lái)了。這本書已經(jīng)快讀完了。不知道還有沒(méi)有“三”可以出來(lái)。

看過(guò)老任的博客，微博，卻從未想過(guò)去追逐這位“地產(chǎn)界”炙熱的“專家”著作。不愿意湊熱鬧的個(gè)性使然。在雪球上看了他的長(zhǎng)長(zhǎng)一篇文章決定全面的了解這位傳說(shuō)的“老任”。感謝當(dāng)初的小小決定。開啟縱觀地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)、了解華遠(yuǎn)這扇大門。讓我深情回望這段發(fā)展史的同時(shí)，汲取“新華遠(yuǎn)”深厚企業(yè)文化的精髓。感謝老任這位締造者。

中國(guó)的國(guó)企

老任，在書中提到在那個(gè)特殊背景時(shí)代下，中國(guó)的國(guó)企大約是如何分類的。

按周其仁教授的總結(jié)，中國(guó)的國(guó)企大約分為三類。

第一類是實(shí)行全計(jì)劃體制下的舊國(guó)企，當(dāng)被市場(chǎng)替代之后，這類企業(yè)大多便破產(chǎn)了。

第二類是華遠(yuǎn)、聯(lián)想這批在中央城鎮(zhèn)改革的政策失去之下，以國(guó)企之名成立的新企業(yè)，沒(méi)有計(jì)劃內(nèi)資金，完全靠市場(chǎng)培育、自主經(jīng)營(yíng)。

第三類國(guó)企是中央或地方占有壟斷性資源的企業(yè)，如中石化、電信、銀行等，當(dāng)然也包括地方的平臺(tái)公司等。這類企業(yè)是真正依靠完全的政府資源和政府支持，占領(lǐng)市場(chǎng)謀取特殊收益。

同一時(shí)代下的“差距”

聯(lián)辦（中國(guó)證券市場(chǎng)設(shè)計(jì)研究中心，毅身為證券交易所研究設(shè)計(jì)聯(lián)合辦公室）是中國(guó)最早進(jìn)行資本市場(chǎng)、證券市場(chǎng)改革設(shè)計(jì)的一群人，正是他們推動(dòng)著中國(guó)資本與證券市場(chǎng)的建立，最早的“法人股交易”也是聯(lián)辦在網(wǎng)上操作的。

聯(lián)辦當(dāng)時(shí)獲得國(guó)泰財(cái)富基金6000萬(wàn)美元委托，在境內(nèi)尋找投資機(jī)會(huì)，尋找5家不同行業(yè)的領(lǐng)頭羊，爭(zhēng)取境外上市。意味著必須聯(lián)合其他境外資本組成境外投資公司，共同投入基金，分別在這5家公司中持有控股權(quán)，爭(zhēng)取合資后在境外上市。

如今的境外基金大多采取此種方式進(jìn)入與套現(xiàn)，如紅杉、賽富、今日資本等。

而當(dāng)時(shí)的5家公司中國(guó)公司分別是地產(chǎn)業(yè)的華遠(yuǎn)公司、生產(chǎn)柴油機(jī)的玉門柴油、白色家電的小天鵝、食品的春都火腿腸、制藥業(yè)的三九胃藥。

而華遠(yuǎn)的最初的合資結(jié)構(gòu)中并無(wú)華潤(rùn)，而是光大投資公司。所有的外資集合起來(lái)，在英屬維京群島成立合資公司，分別是光大投資公司、國(guó)泰財(cái)富、中國(guó)石油境外香港上市公司“太陽(yáng)世界”。

這是段企業(yè)的發(fā)展史，背景卻是資本市場(chǎng)的不成熟，資源的匱乏。想起了那本未曾讀完的《三井帝國(guó)在行動(dòng)》，所謂的官商勾結(jié)，拋去我們的“偏見”，在還沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)化的改革初期，這是一個(gè)歷史的重托，恰恰是這種無(wú)私的信任，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)制度的改革，逐步從計(jì)劃走向了市場(chǎng)。

這段故事約是發(fā)生在94年前后，中途進(jìn)展并不順利，因此便有后來(lái)的華潤(rùn)（控股比例由51提升至57）。因?yàn)橐稽c(diǎn)點(diǎn)的工作背景，對(duì)這種方式還算熟悉，這種融資交易結(jié)構(gòu)目前依然很多大機(jī)構(gòu)在使用。

我想感慨的是這份“差距”，20多年后的我們，還在對(duì)融資結(jié)構(gòu)尚處在研究時(shí)，我們的前輩早已在多年前熟練使用。天南前輩的“當(dāng)今社會(huì)已不再是一代人的競(jìng)爭(zhēng)，而至少是兩代人的競(jìng)爭(zhēng)”表露無(wú)疑。

陽(yáng)光下的偉大

華遠(yuǎn)在對(duì)東直門項(xiàng)目的收購(gòu)項(xiàng)目，認(rèn)為收購(gòu)失敗的最重要因素是“缺少最基本的契約精神”。也因此得出最大的教訓(xùn)，不管一個(gè)項(xiàng)目有多少利潤(rùn)，所有的市場(chǎng)交易中的合作底線是絕不與沒(méi)有契約精神的人打交道！說(shuō)白了就是絕不與不講交易規(guī)則的騙子打交道。盡管可能你比騙子更聰明，或許你有充分的法律意識(shí)保障利益不受損失，但你沒(méi)有足夠多的時(shí)間和精力去提防一個(gè)站在你身邊的騙子。

對(duì)于從事投資的從業(yè)人來(lái)說(shuō)，更是如此。也就有那句“財(cái)報(bào)是用來(lái)證偽，不是用來(lái)證實(shí)的。是用來(lái)排除企業(yè)的”。所以我們對(duì)這句話的理解更深刻，對(duì)“機(jī)會(huì)成本”更加看重。尤其是像私募股權(quán)投資這種更像“聯(lián)姻”式的投資。更加看重企業(yè)主的誠(chéng)信。同樣對(duì)待投資人，管理人所有的工作都要經(jīng)得起每位投資人的檢閱，需要時(shí)刻在“陽(yáng)光”下進(jìn)行。

行業(yè)之“暴利”源頭

結(jié)合老任自己的背景，言簡(jiǎn)意賅的闡明為何胡潤(rùn)榜上有許多開發(fā)商。

主要理由是一，除房地產(chǎn)外，國(guó)內(nèi)幾乎所有與資源相關(guān)的產(chǎn)業(yè)都被政府壟斷，個(gè)人無(wú)法涉足（煤老板雖然很富有但財(cái)務(wù)不公開）。

二是杠桿效應(yīng)，又分為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的杠桿效應(yīng)，開發(fā)商可利用銀行信貸和購(gòu)房人的預(yù)付款擴(kuò)大規(guī)模，其他產(chǎn)業(yè)則很難。另外上市之后的杠桿效應(yīng)，也成為個(gè)人財(cái)富的放大器。三則是規(guī)模與營(yíng)業(yè)額巨大，單價(jià)價(jià)值雖比不上汽車等，但規(guī)模化總會(huì)卻無(wú)法估量。

在完全開放的市場(chǎng)，如美、英、日、韓等首富前100名、200名中卻并無(wú)房地產(chǎn)企業(yè)。究竟原因還是市場(chǎng)的開放與競(jìng)爭(zhēng)是否充分的限制。難道是“山中無(wú)老虎，猴子稱大王”？

中國(guó)的城鎮(zhèn)化

1996年城鎮(zhèn)化率突破30%，就進(jìn)入了城市化過(guò)程曲線的加速發(fā)展階段，每年2000多萬(wàn)人口涌入大跌城市，連續(xù)十年如此，土地供給遠(yuǎn)滯后于經(jīng)濟(jì)與現(xiàn)實(shí)發(fā)展的需要。

國(guó)內(nèi)的城鎮(zhèn)化前兩個(gè)階段仍處于高速增長(zhǎng)的前兩個(gè)階段，

第一個(gè)階段是農(nóng)村人口大量向城市集中，

第二個(gè)階段是中小城市人口大量向大中城市集中。

第三個(gè)階段是從市中心到郊區(qū)，

第四個(gè)是形成城市群，全世界情況大體都如此。

現(xiàn)實(shí)確實(shí)是：

中國(guó)有著嚴(yán)格的土地國(guó)有與集體所有兩種限制，前者可合理建設(shè)，后者不能自由交易，從產(chǎn)權(quán)制度上來(lái)看，人口從農(nóng)村向城市流動(dòng)也是必然。

中國(guó)有著嚴(yán)格的戶籍制度，背后則是公共福利的配套，城市戶籍可以超越農(nóng)村戶籍享有教育、醫(yī)療、退休等多項(xiàng)特權(quán)，也是爭(zhēng)相向城市移動(dòng)并力爭(zhēng)變成城市戶籍。

中國(guó)有著嚴(yán)格政府資源管制，如教育資源、醫(yī)療資源的配置，所有的公共資源都集中配置在大中城市，想分享這些教育與醫(yī)療資源，不得不拼命擠進(jìn)大中城市。

中國(guó)有著各種審批與審核的分配制度，如向中央申請(qǐng)項(xiàng)目與資金，最后變成跑“部”“錢”進(jìn)，城市也按管理的權(quán)限而自覺(jué)形成等級(jí)資質(zhì)。

也正因此，市場(chǎng)機(jī)會(huì)、錢、權(quán)、銀行、機(jī)場(chǎng)，國(guó)家機(jī)構(gòu)、政府機(jī)構(gòu)等都集中與此，盡管生活成本很高，無(wú)論是大學(xué)生還是社會(huì)人選擇留在這里。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中如果沒(méi)有戶籍管理等限制條件？靠什么來(lái)平衡這種人口的流動(dòng)呢？在全世界都一樣的生活成本的接受支付能力，房?jī)r(jià)或房租便是這個(gè)城市公共資源的防護(hù)墻。

資源的使用必須用價(jià)格來(lái)調(diào)節(jié)，比如對(duì)道路收費(fèi)、房?jī)r(jià)限制人口無(wú)限流入。

同樣對(duì)待當(dāng)?shù)厝硕�言，也許是不公平不合理的，因?yàn)橐�分享城市中歷史沉積下來(lái)的紅利，外地人要支付遠(yuǎn)比當(dāng)?shù)厝烁�高的成本，付出更多的代價(jià)，也必然帶來(lái)更多的財(cái)富。評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)不再是以當(dāng)?shù)厝说钠骄�收入水平，而是那么必須以支付高成本人的支付能力而定價(jià)。土地價(jià)如此，房?jī)r(jià)亦如此。

或許資源不足以滿足更多流入人口和當(dāng)?shù)卦鲩L(zhǎng)的消費(fèi)能力時(shí)，就不再是平均分配了吧。

如果沒(méi)有開發(fā)商呢，所有的人都無(wú)法解決住房問(wèn)題，福利分房的約束，限制了自由遷徙的權(quán)利。

開發(fā)商是負(fù)責(zé)生產(chǎn)最好的商品，提高社區(qū)或城市的價(jià)格，更多的創(chuàng)新節(jié)能與環(huán)保提高房?jī)r(jià)，改善生活質(zhì)量。

向社會(huì)中的低收入家庭提供保障是政府的責(zé)任，向低收入家庭提供比納稅人自行購(gòu)買住房更優(yōu)越的生活條件。

這或許就是“政府管窮人，企業(yè)管賺錢”的社會(huì)分工。

華遠(yuǎn)的管理文化

制度是一切生產(chǎn)力。

華遠(yuǎn)對(duì)高層應(yīng)為“無(wú)為而治”，對(duì)中層則“人之初，性本善”，對(duì)下層則“人之初，性本惡”，按道、儒、法的思路制定考核標(biāo)準(zhǔn)。

20%的高管和中管，他們的創(chuàng)造性、風(fēng)險(xiǎn)決策判斷能力、尋找機(jī)會(huì)的能力、有效的組織實(shí)施能力，決定企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)力。80%的人大多是執(zhí)行層面。

同樣華遠(yuǎn)的分配業(yè)績(jī)與獎(jiǎng)罰也重在公開透明，他們的這一套制度還是相對(duì)健全和完善的。

這套管理文化也應(yīng)用到福利分房上，在1988年老任便向員工承諾保證員工能夠分配上住房，1991年華遠(yuǎn)就委托工會(huì)建立公開透明的分房制度，而在隨后幾年中，都按照“住房分”來(lái)累計(jì)計(jì)算。充分體現(xiàn)制度的公平性。

這段的細(xì)則非常多，如果做人事行政性工作的小伙伴有興趣的，可以在書中尋找這個(gè)章節(jié)。

這篇筆記有些長(zhǎng)，不同時(shí)段不同的標(biāo)題完成。除了最后的企業(yè)文化建設(shè)是微觀操作層面上的技術(shù)問(wèn)題。

其它皆為宏觀經(jīng)濟(jì)方面，通過(guò)歷史的長(zhǎng)河反觀我們或是過(guò)去或是當(dāng)下正在經(jīng)歷的一切。